7.2 Základ daně ZDNNV
Ing. Věra Engelmannová
Komentář:
Stanovení základu daně
Došlo k zavedení porovnávací hladiny k ceně sjednané, tzv. srovnávací daňové hodnoty. Poplatník má možnost předložit znalecký posudek, ve kterém je stanovena cena zjištěná podle platného oceňovacího předpisu. U nejčastěji obchodovaných nemovitých věcí (kromě jiného rodinné domy, pozemky, pozemky, jejichž součástí je stavba rodinného domu, jednotky) je podle zákonného opatření možné vyplnit v přiznání klíčové znaky převáděných / nabývaných nemovitých věcí, na jejichž základě správce daně vypočítá směrnou hodnotu. Srovnávací daňovou hodnotou sloužící k porovnání, zda cena sjednaná byla sjednána v odpovídající výši, je podle zákonného opatření 75 % ceny zjištěné nebo 75 % směrné hodnoty, pokud pro její určení poplatník poskytne správci daně všechny potřebné údaje. K vyplnění údajů pro výpočet směrné hodnoty slouží zvláštní příloha daňového přiznání. V případě, že poplatník neposkytne správci daně pro určení směrné hodnoty kompletní údaje, a to ani na výzvu správce daně, je povinen předložit znalecký posudek o ceně zjištěné.
V případě, že pro stanovení srovnávací daňové hodnoty bude použita cena zjištěná, vypočítá si poplatník shora uvedeným způsobem daň z nabytí nemovitých věcí, uvede ji v podaném daňovém přiznání a daň je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání (viz Příklad 1). Je-li znalecký posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, může si poplatník od základu daně odečíst odměnu a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci.
Je možné použít zvláštní ustanovení pro tvrzení, stanovení a placení daně, ale pouze v případě, že si poplatník zvolí, že při určení srovnávací daňové hodnoty bude vycházet ze směrné hodnoty.
Zvolí-li si poplatník, že k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, bude podle úpravy v zákonném opatření povinen v daňovém přiznání sám vyčíslit zálohu a uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty, jimiž jsou údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně-technických parametrů nemovité věci. Poplatník si v daňovém přiznání nebude na rozdíl od ostatních případů vyčíslovat daň z nabytí nemovitých věcí, ale vyčíslí si zálohu ve výši 4 % sjednané ceny. Záloha je splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání. Správce daně následně na základě údajů poskytnutých poplatníkem k určení směrné hodnoty, tuto vyčíslí, vypočítá srovnávací daňovou hodnotu (75 % směrné hodnoty) a porovná s cenou sjednanou a vyměří daň z nabytí nemovitých věcí. Pokud bude srovnávací daňová hodnota vyšší než cena sjednaná, bude daň z nabytí nemovitých věcí vyšší než záloha. Rozdíl mezi daní a zálohou bude splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru. Uhrazená záloha se započítá na úhradu splatné daně. Bude-li rozdíl mezi daní a zálohou méně než 200 Kč, daň se stanoví ve výši zálohy. Jak záloha, tak daň mají svou lhůtu splatnosti a k těmto lhůtám se potom samostatně váže případný úrok z prodlení, pokud dojde k pozdní úhradě zálohy nebo vyměřené daně (Příklad 2).
Dva převodci (P), a to P1, P2 prodávají nemovité věci, každý je spoluvlastníkem poloviny nemovitých věcí – celková sjednaná cena byla shodnuta ve výši 8 200 000 Kč, cena zjištěná byla ve znaleckém posudku stanovena ve výši 9 600 000 Kč. Nabyvatelé (N) jsou 2 osoby, a to – N1, N2. Ve smlouvě je jednoznačně uvedeno, že nabyvatel N2 je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí. Právní účinky vkladu vznikly dne 14. 1. 2016. Vklad práva byl proveden dne 3. 3. 2016.
Z úpravy uvedené v § 1 ZDNNV ve znění platném do 31. 10. 2016, je v tom případě poplatníkem ve vztahu k nabyvateli N1 každý z prodávajících P1 a P2, a to ve stejném podílu. Nabyvatel N1 je podle § 41 ZDNNV v postavení ručitele. Dalším poplatníkem je nabyvatel N2.
Cena sjednaná 8 200 000 Kč, z toho P1 převádí majetek za 4 100 000 Kč a rovněž tak P2 převádí majetek za 4 100 000 Kč, tj. mezi každým prodávajícím a kupujícím je převáděn majetek v hodnotě 2 050 000 Kč.
Celková cena zjištěná činí 9 600 000 Kč.
Srovnávací daňová hodnota = 75 % ceny zjištěné = 9 600 000 × 75 % = 7 200 000 Kč.
Nabývací hodnota se určí porovnáním ceny sjednané se srovnávací daňovou hodnotou.
Z uvedeného výpočtu je zřejmé, že cena sjednaná je vyšší než srovnávací daňová hodnota. Základem daně bude tedy cena sjednaná. Základ daně mezi každým převodcem a každým nabyvatelem je 2 050 000 Kč. Protože N2 je podle smlouvy poplatníkem daně z nabytí, posoudí se základ daně (ZD) v rozsahu odpovídajícím jím nabývaného majetku, tj. celkem 4 100 000 Kč. Nabyvatel N1 je ručitelem, protože poplatníkem bude P1 a P2.
N2 si uplatnil uznatelný výdaj podle § 10 ZDNNV – náklady na znalecký posudek ve výši 10 000 Kč.
P1 podá jedno daňové přiznání ve vztahu k nabyvateli N1 – ZD = 2 050 000 Kč × 4 % = 82 000 Kč (daň)
P2 podá jedno daňové přiznání ve vztahu k nabyvateli N1 – ZD = 2 050 000 Kč × 4 % = 82 000 Kč (daň)
N2 podá jedno daňové přiznání ve vztahu k podílu na nemovité věci nabyté od P1 a P2 – ZD = 4 100 000 Kč – 10 000 = 4 090 000 × 4 %= 163 600 Kč (daň)
Lhůta pro podání daňových přiznání: u všech poplatníků 30. 6. 2016
Lhůta splatnosti daně: u všech poplatníků 30. 6. 2016
Pokud by předmět daně vznikl po účinnosti novely zákonného opatření (od 1. 11. 2016), budou poplatníky daně výhradně nabyvatelé N1 a N2, osoba ručitele je zrušená. Výpočet daně by odpovídal stanovení daně u kupujícího N2 shora.
Poplatníci v podaných daňových přiznáních určili, že pro stanovení srovnávací daňové hodnoty bude využita směrná hodnota.
Dva převodci (P), a to P1, P2 prodávají nemovité věci, každý je spoluvlastníkem poloviny nemovitých věcí – celková cena sjednaná byla shodnuta ve výši 7 000 000 Kč. Nabyvatelé (N) jsou 2 osoby, a to – N1, N2. Ve smlouvě je jednoznačně uvedeno, že nabyvatel N2 je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí. Právní účinky vkladu vznikly dne 14. 1. 2016, vklad práva byl proveden dne 3. 3. 2016.
Z úpravy uvedené v § 1 ZDNNV ve znění platném do 31. 10. 2016 je v tomto případě poplatníkem ve vztahu k nabyvateli N1 každý z prodávajících P1 a P2, a to ve stejném podílu. Nabyvatel N1 je podle § 41 ZDNNV v postavení ručitele.
Cena sjednaná 7 000 000 Kč, z toho P1 převádí majetek za 3 500 000 Kč a rovněž tak P2 převádí majetek za 3 500 000 Kč, tj. mezi každým prodávajícím a kupujícím je převáděn majetek v hodnotě 1 750 000 Kč.
V daňovém přiznání si poplatníci vybrali pro určení srovnávací daňové hodnoty směrnou hodnotu. Z toho důvodu se uplatní zvláštní ustanovení pro tvrzení, stanovení a placení daně uvedené v § 42 až § 52 ZDNNV.
Všichni uvedli ve zvláštní příloze k daňovému přiznání pro určení směrné hodnoty klíčové znaky jednotlivých nemovitých věcí. V tomto případě si každý z poplatníků vyčíslí zálohu, která je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání.
Následně správce daně v rámci daňového řízení vypočítá směrnou hodnotu. Poté porovná cenu sjednanou ve výši 7 000 000 Kč se srovnávací daňovou hodnotou (75 % směrné hodnoty). Směrná hodnota byla stanovena ve výši 14 000 000 Kč, z toho činí srovnávací daňová hodnota 10 500 000 Kč (14 000 000 × 75 % = 10 500 000). Sjednaná cena je nižší než srovnávací daňová hodnota. Nabývací hodnotou bude srovnávací daňová hodnota.
Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj (§ 10 ZDNNV).
N2 sice uhradil náklady na znalecký posudek ve výši 10 000 Kč, ovšem znalecký posudek určující cenu zjištěnou nebyl podkladem pro stanovení základu daně, uznatelný výdaj nelze uplatnit.
Výpočet zálohy
P1 podá jedno daňové přiznání ve vztahu k nabyvateli N1 – záloha = ¼ ceny sjednané × 4 % = 1 750 000 Kč × 4 % = 70 000 Kč
P2 podá jedno daňové přiznání ve vztahu k nabyvateli N1 – záloha = ¼ ceny sjednané × 4 % = 1 750 000 Kč × 4 % = 70 000 Kč
N2 podá jedno daňové přiznání ve vztahu k podílu na nemovité věci nabyté od P1 a P2 – záloha = ½ ceny sjednané × 4 % = 3 500 000 Kč × 4 % = 140 000 Kč
Lhůta pro podání daňových přiznání: u všech poplatníků 30. 6. 2016
Lhůta splatnosti zálohy: u všech poplatníků 30. 6. 2016
Výpočet daně provedený správcem daně:
Mezi každým převodcem a nabyvatelem jsou převáděny nemovité věci, jejich směrná hodnota odpovídá hodnotě ¼ srovnávací daňové hodnoty:
10 500 000 : 4 = 2 625 000 Kč
DAP P1 – ZD = 2 625 000 × 4 % = 105 000 Kč (daň), rozdíl mezi zálohou a vypočtenou daní = 35 000 Kč (105 000 – 70 000)
DAP P2 – ZD = 2 625 000 × 4 % = 105 000 Kč (daň), rozdíl mezi zálohou a vypočtenou daní = 35 000 Kč (105 000 – 70 000)
DAP N2 – ZD = 5 250 000 × 4 % = 210 000 Kč (daň), rozdíl mezi zálohou a vypočtenou daní = 70 000 Kč (210 000 – 140 000)
Správce daně vyměří zálohu i daň jedním platebním výměrem, vyměřená záloha se započítá na vyměřenou daň a rozdíl mezi zálohou a daní (v daném případě u P1 a P2 po 35 000 Kč a u N2 70 000 Kč) je splatný do 30 dnů od doručení platebního výměru.
Pokud by předmět daně vznikl po účinnosti novely zákonného opatření (od 1. 11. 2016), budou poplatníky daně výhradně nabyvatelé N1 a N2, osoba…
