Input:

Věcné břemeno

7.4.2020, , Zdroj: Verlag DashöferDoba čtení: 21 minut

Věcné břemeno

Ing. Daniela Lampová

Co je věcné břemeno

Věcná břemena slouží k tomu, aby oprávněný mohl využít určitou část užitné hodnoty cizí věci. Pro vlastníka této věci to znamená, že je naopak povinen něco dát, konat, trpět, nebo se něčeho zdržet. Věcné břemeno přináší oprávněnému určitý ekonomický prospěch a při úplatném nabytí je ocenitelné pořizovací cenou.

Věcná břemena doznala významných změn od 1. 1. 2014 v souvislosti s nabytím účinností nového občanského zákoníku (NOZ) obsaženého v zákoně č. 89/2012 Sb. Tento zákon věnuje věcným břemenům §§ 1240-1308.

Mezi věcná práva k cizím věcem je v NOZ zařazeno:

A) právo stavby,

B) služebnost,

C) reálné břemeno.

Účastníci vztahu

V souvislosti se zřízením práva věcného břemene rozeznáváme:

  • osobu oprávněnou, což je osoba, v jejíž prospěch je věcné břemeno zřízeno,

  • osobu povinnou, což je osoba, která musí právo věcného břemene strpět.

Právo stavby (A)

Jedná se o zvláštní věcné právo ke stavbě, kterým může být zatížen pozemek vlastníka s tím, že na povrchu nebo pod povrchem pozemku bude mít stavbu jiné osoby (stavebníka).

Přitom není rozhodující, zda jde o stavbu již zřízenou, nebo zatím nezřízenou.

Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Toto věcné právo může být zřízeno pouze jako právo dočasné, nejvýše na dobu 99 let či 40 let u práva stavby nabytého vydržením, ovšem lze jej i prodloužit.

Právo stavby lze převést na dědice či jiného všeobecného právního nástupce. Podle § 1254 NOZ vzniká automaticky stavebníku (osobě oprávněné k provádění stavby) předkupní právo k pozemku a vlastníku pozemku naopak předkupní právo k právu stavby. Právo stavby zahrnuje jednak možnost vybudovat stavbu novou, ale může spočívat i v oprávnění převzít již existující stavbu.

Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením nebo stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci (např. vypořádání spoluvlastníka rozdělením společné věci), a vzniká zápisem do veřejného seznamu (katastru nemovitostí).

Služebnost (B)

Od reálného břemene se služebnost odlišuje pasivitou vlastníka věci, který je na základě služebnosti povinen:

a) ve prospěch oprávněné osoby (určené buď konkrétně, nebo prostřednictvím věci, které služebnost svědčí) něco trpět, nebo

b) zdržet se činnosti, kterou by jinak jako vlastník mohl vykonávat.

V prvém případě vlastník umožní jiné osobě, aby přecházela přes jeho pozemek, nebo na něm čerpala vodu. Ve druhém se vlastník zaváže k tomu, že svou stavbu nebude zvyšovat, aby nezastínila sousedovi jeho výhled do krajiny.

Vlastník může zřídit na svém pozemku služebnost i ve prospěch jiného svého pozemku (může se to týkat cest, vodovodů, kanalizace, zastavění pozemku apod.) Toto má značný praktický význam pro úpravu poměru mezi jednotlivými pozemky téhož vlastníka ještě před tím, než některý z nich přejde do cizích rukou.

Služebnost se nabývá smlouvou, pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. Není vyloučeno ani zřízení služebnosti zákonem nebo rozhodnutím soudu nebo správního úřadu. Pokud se zřizuje služebnost k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká až zápisem do tohoto seznamu. V případě věcí nezapisovaných ve veřejném seznamu vzniká účinností smlouvy.

Služebnost zaniká:

  1. trvalou změnou, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit příslušnému pozemku nebo oprávněné osobě,
  2. písemnou dohodou obou stran,
  3. dobou, na kterou byla někomu služebnost zřízena,
  4. dosáhne-li nějaká jiná osoba určitého věku,
  5. osobní služebnost smrtí oprávněné osoby.

Druhy služebností

NOZ vymezuje pouze některé druhy služebností, takže pokud v praxi vznikne potřeba zřídit služebnost, která výslovně není uvedena v NOZ, stranám v tom nic nebrání. NOZ rozlišuje např.:

1. Pozemkové služebnosti, které zahrnují pravidla pro:

  • služebnost inženýrské sítě,

  • oporu cizí stavby,

  • právo na svod dešťové vody,

  • služebnost stezky, průhonu a cesty,

  • právo pastvy.

2. Osobní služebnosti, které jsou rozlišeny na:

  • užívací právo,

  • požívací právo,

  • služebnost bytu.

V praxi se mohou například vyskytovat následující typy služebností:

Služebnost okapu: kdo má služebnost okapu, má právo svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí nemovitou věc buď volně, nebo ve žlabu.

Právo pastvy: je-li pozemek zatížen právem pastvy, je vlastník pozemku povinen strpět pastvu hospodářských zvířat s výjimkou prasat a drůbeže.

Služebnost rozlivu: zakládá vlastníku vodního díla, které umožňuje řízený rozliv povodně, právo rozlévat na služebném pozemku vodu, což je praktické v povodňových oblastech, kdy vlastník vodního díla může dopředu sjednat právo vodu rozlévat jinam.

Služebnost práva jízdy na koni přes cizí pozemek: jezdecké kluby ke své činnosti mohou sjednat tuto služebnost s vlastníky okolních pozemků.

Je-li zřízena služebnost bytu, platí právní domněnka, že se jedná o služebnost užívání. Pokud jde o části domu, na které se služebnost bytu nevztahuje, má vlastník právo s těmito částmi volné nakládat a musí mu být umožněn potřebný dohled.

Reálná břemena (C)

Reálná břemena se vyznačují tím, že zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal nebo jí poskytoval nějaký užitek. Vyznačují se dočasností a vykupitelností.

Vlastník zřídí smlouvou reálné věcné břemeno s osobou, která obhospodařuje jeho pozemky tím, že požaduje od této osoby, aby mu poskytovala část úrody, která se urodila na jeho pozemku.

Dlužník, kterému věřitel půjčí určitý obnos peněz, může být zavázán k tomu, že jako vlastník nájemního domu bude část z inkasovaného nájemného převádět na úhradu svého dluhu.

Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu.

Typické je dále to, že se zřizuje buď na určitý časový úsek, nebo jako časově neomezené reálné břemeno s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§ 1304). Podmínky výkupu musí být předem určeny již při zřízení reálného břemene.

Pokud povinnost z reálného břemene nebude splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro niž může vést výkon rozhodnutí na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena.

Reálné břemeno vzniká zápisem do veřejného seznamu a zaniká:

  1. trvalou změnou, po kterou věc zatížená reálným břemenem již nemůže sloužit k příslušnému účelu,
  2. písemnou dohodou obou stran,
  3. dobou, na kterou bylo zřízeno,
  4. rozhodnutím soudu, případně jiného orgánu,
  5. smrtí fyzické osoby nebo zánikem právnické osoby.

Úplatné a bezúplatné zřízení

Věcné právo k cizím věcem lze zřídit:

  • Úplatně, kdy ke vzniku služebnosti inženýrských sítí dochází nejčastěji při realizaci staveb inženýrských sítí, venkovních rozvodů elektrické energie, tepelných vedení, plynovodů, kanalizací apod. Tyto stavby vedou přes cizí pozemky a investor těchto vedení by měl platit vlastníkům úhradu za omezení jejich vlastnických práv. K úplatnému zřízení služebností však dochází i mezi fyzickými osobami.

  • Bezúplatně. Pokud je současně s bezúplatným převodem nemovitosti rovněž bezúplatně zřízena určitá služebnost.

Ocenění

Na ocenění bezúplatného věcného břemene se vztahuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále "ZOM"), který v § 16b stanoví, že jako základní způsob ocenění práva odpovídajícího služebnosti se použije výnosový způsob na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny.

Cenou obvyklou se podle § 2 odst. 1 ZOM rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

Ocenění výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny se neuplatní, pokud lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu. Stanovený roční užitek z tohoto břemene však nesmí být o více než jednu třetinu nižší než vypočtená cena obvyklá. Pokud tomu tak není, použije se i zde ocenění výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši ceny obvyklé.

Výpočet ocenění

Výpočet ocenění bezúplatně zřízené služebnosti rozlišujeme podle délky trvání služebnosti:

  • v případě, že právo služebnosti je stanoveno na kratší dobu než 5 let, vynásobí se roční užitek počtem let užívání práva,

  • pokud patří právo služebnosti určité osobě na dobu jejího života, ocení se 10násobkem ročního užitku,

  • v případě, že cenu z práva služebnosti nelze zjistit, ocení se právo jednotně částkou 10 000 Kč.

Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění.

Právo stavby se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku s uplatněním dalšího užívání práva, které uplyne od roku ocenění do roku zániku práva. Způsob výpočtu stanoví v § 39 vyhlášky č. 441/2013 Sb.. Roční užitek práva stavby se určí ve výši 5 % ze součtu cen pozemku zatíženého právem stavby a stavby vyhovující právu stavby.

Pro ocenění práva stavby s nezřízenou stavbou, která právu stavby vyhovuje, se roční užitek z pozemku nebo jeho části násobí počtem let dalšího užívání práva, nejvýše však pěti.

Pro ocenění práva stavby se zřízenou stavbou, která právu stavby vyhovuje, se roční užitek zjistí jako podíl ze součtu zjištěné ceny zatíženého pozemku a zjištěné ceny stavby, a výše celkové délky trvání práva.

Toto ocenění se neuplatní, lze-li ocenění práva zjistit ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a není-li úplata o více než jednu třetinu nižší než zjištěný roční užitek.

Pro ocenění služebnosti bytu – práva bezplatného bydlení v bytě se uplatní následující postup. Cena služebnosti je násobkem ročního užitku (ročního nájemného) a příslušného počtu let užívání práva (nejvýše 5 let, při doživotním užívání bytu 10 let). Roční užitek se odvodí od výše obvyklé ceny nájemného v příslušné obci (dle mapy obvyklých cen nájmů v obcích zveřejněné ministerstvem pro místní rozvoj) za 1 m2 započitatelné podlahové plochy platné v den ocenění v konkrétní obci podle kategorie bytu.

Součástí nájemného nejsou ceny služeb spojených s užíváním bytu (vodné, stočné, teplo, elektřina, plyn, odvoz odpadků, úklid a osvětlení společných prostor domu apod.). Cena za tyto služby nemá vliv na cenu služebnosti bytu, tj. práva užívat bezplatně jednotku, která neobsahuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru.

Daň z příjmů

Příjem z úplatně zřízené služebnosti podléhá dani z příjmů, přičemž může dojít k osvobození těchto příjmů od daně z příjmů.

Fyzické osoby

Podle § 4 odst. 1 písm. zd) ZDP jsou příjmy plynoucí jako náhrada za služebnost vzniklou ze zákona nebo na základě rozhodnutí státního orgánu podle zvláštního předpisu od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny.

Jde třeba o úplatné zřízení věcného břemene podle zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích, podle zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích, nebo podle zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu.

Další osvobození bezúplatných příjmů uvádí § 4a ZDP, jehož ustanovení navazuje na právní úpravu osvobození ve zrušeném zákoně o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.

Půjde například o bezúplatný příjem ze zřízení služebnosti, pokud k němu došlo na základě rozhodnutí pozemkového úřadu o pozemkových úpravách nebo ze vzniku služebnosti bytu podle zákona upravujícího převody vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev.

Příjem za úplatně zřízenou služebnost ovlivní základ daně z příjmů u povinného subjektu, který získává příjem od oprávněného subjektu za úplatně zřízenou služebnost. Pokud je povinným subjektem fyzická osoba, podléhá tento příjem dani z příjmů podle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP.

Fyzická osoba má pouze příjmy ze závislé činnosti od jednoho zaměstnavatele. Vlastní soukromý pozemek, přes který umožní sousedící firmě přejezd jejím vozidlům. Na základě uzavřené smlouvy o zřízení úplatné služebnosti cesty obdrží fyzická osoba každý rok od firmy částku 5 500 Kč.

Příjem fyzické osoby v částce 5 500 Kč podléhá zdanění jako ostatní příjem dle § 10 ZDP. Protože však fyzická osoba má pouze příjmy ze závislé činnosti od jednoho plátce a ostatní příjmy nepřevyšují částku 6 000 Kč, nemusí fyzická osoba podle § 38g odst. 2 ZDP podávat daňové přiznání a její každoroční příjem z této služebnosti nebude zdaňován daní z příjmů.

Pokud by však povinným subjektem byla fyzická osoba – podnikatel a nemovitost, ke které je úplatně zřízeno právo věcného břemene, je součástí obchodního majetku, bude tento příjem podléhat dani z příjmů podle § 7 ZDP.

Při stanovení ceny za zřízení práva věcného břemene je nutno brát v úvahu § 23 odst. 7 ZDP, který stanoví, že ceny sjednané mezi osobami spojenými musí odpovídat ceně obvyklé. Nejprokazatelnější je cena zjištěná podle ZOM.

Fyzická osoba zakoupí bytový dům s 5 volnými a 2 obsazenými byty za 4 200 tis. Kč. Jeden z obsazených bytů obývá původní vlastník a nabyvatel nemovitosti v kupní smlouvě přistoupí na zřízení služebnosti bytu ve prospěch tohoto původního vlastníka, které spočívá v právu užívání dosavadního bytu po dobu 5 let. Cena za zřízenou služebnost byla dohodnuta ve smlouvě ve výši 15 000 Kč ročně.

Mohou nastat dvě varianty:

a) úhrada za zřízenou služebnost bytu bude probíhat ročně;

Nový vlastník bude zdaňovat 15 000 Kč jako ostatní příjem podle § 10 ZDP. Pokud však nebude mít jiné příjmy, nemusí podle § 38g odst. 1 ZDP podávat daňové přiznání a příjem nemusí zdaňovat.

b) úhrada za zřízenou služebnost bytu bude předána při podpisu smlouvy jednorázově.

Nový vlastník musí podat daňové přiznání v tom roce, kdy úhradu obdržel, a celých 75 000 Kč bude zdaňovat podle § 10 ZDP.

Fyzická osoba – podnikatel má v obchodním majetku nemovitou věc včetně pozemku, ve které má umístěn sklad zboží. Přes pozemek umožní průjezd vozidlům sousední firmy, se kterou uzavře smlouvu o zřízení služebnosti cesty v její prospěch za cenu ve výši 6 000 měsíčně.

Podnikatel musí zahrnout příjem ze zřízení služebnosti do zdanitelných příjmů podle § 7 ZDP.

Právnická osoba

Právnické osoby

Nahrávám...
Nahrávám...